今年8月初，针对商业、办公、教育等非住宅项目土地使用权到期如何续期的问题，上海正式发布《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，成为继广州之后第二个落地工商业用地续期政策的一线城市。值得关注的是，该指导意见并未涉及住宅用地到期如何续期，续期时会不会收费？此外，商住公寓、商铺等物业又将面临怎样的冲击？围绕上述话题，记者8月19日采访了相关专业人士。扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波

《民法典》“护航”住宅续期，“自动”是关键词

对于广大普通老百姓最关心的住宅用地续期问题，戴德梁行南京及合肥公司总经理王飞强认为，住宅续期“没有问题”，他指出，目前国内70年产权的住宅用地距离大规模到期时间尚早，相关讨论并不迫切。更为重要的是，这在法律层面已有清晰界定，《中华人民共和国民法典》中明确规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”

王飞强强调，这种“自动续期”是法律赋予的权利，不需要老百姓自己去办理申请手续。他还特别提到，此前温州曾出现过针对部分产权住宅要按一定比例补交土地出让金的情况，随后国土资源部在2016年明确表示，以“两不一正常”（不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续）的过渡性办法处理。记者也查询了解到，目前多地主管部门如成都市已明确，住宅建设用地使用权期间届满的，不需要提出续期申请，可正常办理交易。

住宅续期收费或采两种模式

至于未来住宅续期是否会收费，王飞强表示，目前业界存在两种主流观点：第一种是免费续期，即“两不一正常”，不需要百姓提出申请、不收取费用、正常办理登记手续；第二种是参考香港的“差饷”模式，结合房产税进行征收。

所谓香港“差饷”模式，是指土地契约续期时无须补缴地价，但须每年缴纳相当于有关土地应课差饷租值3%的地租。不过王飞强指出，这种征收可能并非每年强制缴纳，而是在房屋出售时一次性征收。“截至到目前，还没有相关机构对此进行讨论”，他说，在《民法典》中也有“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”的条文，这在短期内并无定论，更无明确的执行方案。

40年产权公寓或面临补缴“大考”

与住宅续期形成鲜明对比的是，此次上海新政对商住公寓、酒店式公寓、商铺等非住宅物业构成了较大压力。王飞强向记者表示，商住公寓、酒店式公寓等物业本质上属于办公或商业性质，产权年限通常为40年或50年。根据上海新政，这类非住宅用地使用权到期后，如果不补交土地出让金，按照政策规定土地将被回收。

“对这一批物业来说，绝对是一个非常大的打击。”王飞强直言。

那么，补交的标准是什么？记者了解到，补交的土地出让金依据土地评估价来确定，通常由政府组织专业评估机构进行评估。根据上海此次出台的方案，续期土地价格不得低于其所在级别基准地价的70%，也就是说，上海设定的底线是“基准地价的7折”。

作为参与非住宅续期政策研究的专家，王飞强对此有不同的看法，他认为7折的标准“有一点高了，我们建议能够把它再放低一点，放到4折。”王飞强说。

他进一步解释说，首先应该结合物业的实际情况实行差异化收费，对于那些长期合法经营、为城市经济发展做出持续贡献的物业，政府应当给予奖励和优惠。相反，对于低效用地或长期闲置的物业，则可以提高续费标准甚至不予续期、直接收回。

“土地续期，既不能只算政府的财政账，也不能只算企业的经营账，归根到底，算的是一座城里千千万万市场主体与普通百姓的民生账。”王飞强说道。

校对  潘政