小区公共收益花去了哪里？维修工程报价有没有水分？半夜的园区值守能不能让人放心？这些藏在烟火日常里的 “小区烦心事”，曾是不少业主的共同困扰。近期，随着《江苏省 “人工智能 + 住房城乡建设” 行动方案》正式发布。物业作为与群众生活关联最紧密的民生领域，AI能够帮助居民解决哪些问题？从公共资金的智能监管到小区业主线上表决，从 24 小时不打烊的 AI 值守到随问随答的政策导办，在江苏AI已经深度介入物业服务，让原本扯皮费神的家务事，变成了清晰可感的省心事。

智能审价 + 全程晒账，守住业主共同家底

公共收益、维修资金是小区的 “共有家底”，却也曾是矛盾高发区：账目不透明业主看不懂，工程报价有水分业主压不下，资金 “跑冒滴漏” 难以察觉。针对这一核心痛点，江苏多地以数据打通和 AI 建模为抓手，给公共资金装上了 “智能审计师”。

在常州，当地依托阳光物业平台打通 8 家主流银行的数据接口，直接归集业委会对公账户的收支流水，自动生成可视化收支看板，每一笔停车费、广告费的进账，每一笔运维、维修的支出都一目了然。系统还能对资金波动进行智能分析：识别出停车收益上涨源于道闸升级堵住 “跟车漏费”，广告收益下滑源于商户空置期，提醒业委会提前介入；对年底收入突增的情况，可穿透比对商户流水，排查 “体外循环” 风险。截至目前，平台累计公示公共收益近 1.9 亿元，资金管理彻底从 “事后公开” 转向 “全过程监督”。

针对维修工程报价虚高的普遍问题，AI 智能审价成了业主的 “专业帮手”。常州接入住建领域工程造价数据库，用 OCR 技术解析报价单，逐项比对市场价格，针对 “不标品牌厚度”“重复计价” 等常见陷阱给出核减明细。当地某小区一份 14.65 万元的屋面防水修缮报价，经 AI 审价后核减 2.85 万元，“挤水” 比例近两成，相当于把造价机构的专业能力直接送到了普通业主手边。

线上表决 + 数字留痕，小区议事告别跑腿

动用维修资金、更换物业公司、选举业委会…… 小区重大事项需要法定比例的业主表决通过，曾几何时，上门签字、电话通知、会场凑人是标配，不仅耗时费力，还常因签字真实性引发争议。如今，全流程线上表决系统的普及，让业主动动指尖就能完成决策。

常州对接智慧物业电子投票监管平台，实现物业选聘、维修资金使用、业委会选举等事项全流程线上办理，系统依托不动产数据核验业主身份，实时统计投票进度，自动核算 “双过半”“双三分之二” 法定门槛，全程留痕、一键归档。针对电梯更新这类需要比选方案的事项，系统还能结合报价、质保、运维等维度给出 AI 比选建议，让业主投票时心里更有底。数据显示，2025 年以来该系统已支撑 3118 部老旧住宅电梯更新表决，惠及 4.3 万余名业主，过去一两个月才能走完的流程，现在线上就能高效完成。

在南京，业主通过微信 “房帮宁” 小程序即可参与小区全部法定共同决议事项，人脸核验确认身份，票权数据自动生成，投票进度实时可查，结果一键导出明细，彻底解决了 “召集难、统计慢、易争议” 的痛点。不少业主感慨，以前为了签个字要等下班、凑周末，生怕错过了表决时间，现在躺在床上就能给小区大事投票，方便太多。目前南京已为全市 6667 个 5 万元以上的维修项目建立标准化电子档案库，并同步谋划 AI 智能研判预警系统，通过大数据比对排查高价维修、重复维修等风险。

AI 值守 + 智能导办，补齐基层服务短板

小区治理千头万绪，安保值守、纠纷调解、政策咨询都是高频需求，而基层人手有限、服务时间受限，很容易出现服务盲区。随着 AI 设备和智能助手的普及，这一短板正在被逐步补齐。

近日，在南京鼓楼区鼓悦兰园探访时看到，小区出入口处，一台身形利落的 AI 保安机器人正平稳值守，有序完成进出人员核验、访客信息登记。据安利智机器人官方公众号介绍，这是南京首个落地 AI 机器人保安的智慧社区样板，正是为破解传统安保 “招人难、用人贵、夜班值守薄弱” 的老问题而来。这台机器人 7×24 小时在岗，不会疲劳、无需倒班，除了秩序维护，还搭载了大模型问答功能：业主问路、查周边、咨询物业政策，都能得到即时回复；发现夜间徘徊、非授权闯入等异常行为，会立刻向物业后台预警。初夏的傍晚，不少业主饭后散步路过岗亭，会停下来问问第二天的天气或是周边的便民点位，科技感里透着烟火气。

不止是门岗值守，AI 的触角已延伸到小区治理的各个角落。常州武进湖塘镇在部分小区引入 “智巡云” 平台，无人机巡查外墙屋顶、机器狗巡检路面秩序，AI 摄像头实时预警火情与违规行为；南京江宁区怡景园保障房小区部署 AI 管家，自动识别电动车入梯、垃圾暴露等问题，问题平均处置时长压缩 70%；据江苏省住建厅公开信息显示，江阴构建的 “AI+” 小区治理平台，可自动识别 10 类常见问题，推行后小区相关 12345 投诉量同比下降 21.3%。

与此同时，智能政策导办也让居民少跑了很多冤枉路。常州依托本地物业管理条例建立知识库，覆盖维修资金提取、业委会成立等高频问题，上线以来累计提供咨询超 2 万次；苏州昆山的 “AI 昆玉・幸福里” 平台上线 AI 助手，社区调解时可自动匹配法规与案例，让基层处置更专业、更高效。

从 “凭经验、靠人力” 到 “用数据、靠智能”，江苏智慧物业的步步推进，本质是把专业能力下沉到基层、把便捷服务送到居民手边。按照《行动方案》规划，到 2027 年住建领域智能体应用普及率将超 70%，未来还将有更多 AI 场景走进小区。技术从来不是为了炫技，能解决老百姓身边的烦心事，能让居家日子更安心省心，就是最实在的民生价值。

扬子晚报/紫牛新闻记者 季宇轩

校对 王菲