物业市场竞争日趋激烈的当下，一边是各地上演着物业“退盘潮”，部分小区被“物企”主动或被动放弃，另一边，依旧有物企为争优质大盘拼尽全力。

近日，南京百万方“超级大盘”博恩花园新物业选聘进入了冲刺阶段。面对业委会设置的较高竞聘门槛，17家物企踊跃报名，历经多轮角逐，最终5家物企入围5月10日答辩会。扬子晚报/紫牛新闻记者发现，“五进二”答辩犹如大型面试现场。竞聘方逐一登台亮出服务方案，并回答业主提问，还有物企老总亲临现场，郑重许下服务承诺，耐心支招小区顽疾治理，给业主吃下定心丸。甚至还有物企负责人于场内场外揭开了行业“规则”。

物企竞聘演讲

物企老总揭开行业“短板”，破解小区顽疾治理

面对业主提问“团队是否是物企自有”，金百丰物业服务执行董事兼总裁李春玲回应：“如果有外包，品控和风控是做不到的。绝对无法对业主负责。请大家放心，我代表公司承诺，我们所有员工都是自己公司聘请的。” 李春玲分享从业26年经验。

碧桂园服务南京公司总经理解安国带领团队登场承诺，“如果我们有幸入选，我承诺在这个项目至少驻扎6个月以上长期办公，确保前期的承诺和后期的服务，能够衔接上，调度南京公司的资源，能够把项目服务好。”

物企在竞聘答辩

面对业主集中提出的“绿地侵占” “地下管网返涌” “电动车乱停放”  “高层外墙漏水”等老大难问题，解安国凭借几十年的物业服务经验和前期对项目几十次踏勘、走访，清晰地给出对策和整改思路：“过往遗留的问题，以往出现的违建，会呈报给主管部门，由他们定夺。在我司服务期内，不允许出现侵占业主利益的行为。” “地下管网的返涌，按照物业服务的标准，至少每半年要疏通和清掏，大型项目我们会自购疏通机，别墅几十米范围的短管道，我们可以处理。每两年根据排污的情况，会请专业公司来用大型专业设备进行清掏。隐蔽工程的管理，重在日常的管理和维护。”“架空层由于不符合消防要求，禁止停放非机动车……架空层从消防角度必须配置喷淋，设置防火分割，必须有防火墙。 如果可行的情况下，可以与业主一道商议，在符合消防要求的情况下，是不是可以将架空层充分利用起来停放非机动车。”

选聘小组成员和业主代表认真听讲

选聘小组成员和业主代表认真听讲

踏勘“问诊”形成竞聘方案，与合同“捆绑”起法律效力

记者了解到，5家公司各自提交的服务方案，是在实地踏勘项目调研现状，走访了解业主诉求的基础上，为小区量身制定的提升计划。为在竞聘中崭露头角，物企站在业主角度，把脉小区现状，制定、递交的整改方案干货满满。有业主点评：方案很细，有针对性。物企很拼，物业在回归服务的本质。

碧桂园服务现场踏勘64次，走访148位业主，记录647条问题，详细列出业主的真实诉求，并逐一提出解决方案；德信盛全物业服务、金百丰服务等将项目现状与提升方案在同页对比展示，“如何解决”一目了然。

“业主更看中物业企业发现问题，解决问题的能力。” 业委会张主任表示，各家物企前期实地踏勘调研，用内行人的眼光，问诊项目现状，发现了小区的设施设备保养、环境绿化日常工作、服务人员日常工作等方面存在较大提升空间。

针对业主普遍担忧的 “竞聘承诺美好、进场服务缩水”问题，各方合力达成了多重保障机制。记者了解到，为了全面了解物企服务的真实水平，选聘小组提前于4月底分头实地走访调研5家入围物企在南京以及周边的在管项目，考核其真实的执行力。记者跟随其中一支队伍走进银城物业在管的南京融侨中央公园小区，选聘小组钻入地下室，走进小区的“心脏”——设备房，带队实地探访的业主代表表示，“绿化、卫生等这些表面文章很容易呈现美好的一面，消防、监控等安全设施、设备是否到位，管理是否规范，关系到居住安全，是我们深入项目实地考察的重点。”

业委会张主任介绍：“应聘文件中的承诺和小区整改方案都将在最后合同订立时作为附件部分，与合同一起生效。物企如若没有履约，将承担相应的法律责任和后果。”

据悉，服务合同将采用“1+2”模式，期限三年，首年为试用期。试用期满前两个月由 “业委会”组织或聘请第三方调研机构进行满意度调查，抽取常住户不低于1500户数参与满意度调查，并根据结果分别予以继续履行、整改及扣减履约保证金、终止合同等相应措施。

两家物企入围下一轮“二选一”

带资金带设备，“先服务后收费” ……要让业主先看到变化

“按照单体项目来说，无论户数和面积，博恩花园小区在南京可以说是最大项目之一。小区有充足的资金，有充足的公共收益，客观上是个优质项目。” 金百丰物业服务李春玲坦言，竞聘大盘很有挑战，压力很大，但是只要诚心诚意做事，业主会给机会。

为了争取机会，物企争相给出贴心、暖心的服务承诺：“先服务后收费”“进场前3个月不主动催费”“户内基础维修不收取人工费，为业主提供精细化物业服务”“提供不少于24种无偿便民服务，每年不少于12次社区文化活动”……

据悉，在缴纳保证金的10家竞聘企业中， 9家均承诺“带资进场”，最终入围的5家企业“带资”承诺金额普遍居前，碧桂园服务、德信盛全物业、弘阳物业等头部或区域龙头物企的带资金额均超过300万元。

有业主提问：带资进场，资金如何使用？会不会不兑现承诺？碧桂园服务解安国表示，“300万投资款已经打入指定监管账户。使用权在业主。资金用于小区整改，我们会采取公开招投标。时间周期、招投标方式等一定是业委会参与商讨，占绝对话语权。53万设备物资，也全部属于业主。”

记者注意到，不少物企在方案中详细公示提升改造资金的使用计划，将改造项目内容、预计投入金额、施工工期及资金来源逐项列明、清晰透明。银城物业区域总经理赵恩成在答辩后向记者介绍：“本次带入资金将全部专项用于小区硬件提升改造。市面上不少物企会将开办物资采购、办公场地装修等费用一并纳入改造投资核算。我方同步带入的相关设施设备，均未纳入带资额度核算。三年期满后，所有设备产权将无偿移交归小区全体业主所有。”

解安国介绍，碧桂园之所以承诺真金白银“带资进场”解决小区存在的痛点难点问题，是要在进场初期，带来服务的快速提升，“要带来变化，就要投入。有了变化，业主就有信心，就会支持我们。”

“选聘小组代表业主，重在考察物企综合服务能力。”选聘小组负责人表示，业委会设定了较高选聘门槛：应聘企业需具备别墅及高层住宅管理经验，在南京至少有两个在管项目；项目负责人需具备大专及以上学历、持证上岗，有大盘管理经验，且在合同期内不得随意更换。同时，服务标准不低于南京市普通住宅五级服务标准，而物业费及停车费则明确不得高于当前水平，物业费在1.0-2.0元/平方米/月之间。

据悉，“五进二”结果目前正处公示阶段，碧桂园、金百丰两家晋级企业的服务方案同步公开。业委会将继续依法依规推进物业选聘，近期召开业主大会“二选一”，最终结果预计将在7月底公布。扬子晚报/紫牛新闻记者 刘梦雪