目录

➤ 1.陈某诉焦某某改变房屋结构纠纷案

➤ 2.颜某诉李某某甲醛超标纠纷案

➤ 3.邵某某诉朱某某断电催租纠纷案

➤ 4.某经营公司诉谢某某提前解约纠纷案

➤ 5.某中心诉王某某未及时收房扩大损失纠纷案

➤ 6.倪某诉某邮电厂停产停业损失纠纷案

➤ 7.某冷藏公司诉某果品公司装修补偿纠纷案

案例一

陈某诉焦某某改变房屋结构纠纷案

基本案情

陈某将其位于经开区的房屋出租给焦某某居住使用，约定租期十年，月租金1000元，一年一付，保证金1000元；承租期间未经出租方书面同意,承租方不得擅自改变房屋结构和设施，如违约，赔偿违约金5万元。该房屋为三室两厅、一厨、一卫结构，承租后不久，焦某某为了供其员工居住，对房屋进行装修改造，在餐厅和过道之间、客厅与过道之间建造了两堵隔墙，变为五室、一厨、一卫结构。陈某发现后，诉至法院要求解除租房协议并赔偿违约金。

裁判结果

法院认为，按照约定，承租期间未经出租方书面同意,承租方不得擅自改变房屋结构和设施。焦某某用隔墙将原有的三室两厅结构变成了五室结构，违反了协议不得擅自改变房屋结构和设施的约定，构成根本违约。法院判决解除租房协议的同时，考虑陈某自身也存在长期疏于管理的情况，最终酌定焦某某赔偿违约金5000元。

典型意义

民法典第七百零九条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。本案中，双方在合同中已明确约定承租人在使用租赁物时不得擅自改变房屋结构，承租人存在明显违约情形。国务院今年颁布并于9月15日正式施行的《住房租赁条例》第十一条规定，承租人应当遵守下列规定“……（三）未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构”。因此，即使双方在租赁合同中未有相应约定，承租人对租赁房屋进行擅自隔断，改变房屋结构的行为，也会因违反上述规定，需承担相应法律责任。

撰稿单位：滨湖法院

NO.1

案例二

颜某诉李某某甲醛超标纠纷案

基本案情

李某某通过中介公司将其房屋出租给颜某居住使用，租赁期限一年，租金每月1650元。同时约定，出租人隐瞒该房屋重大瑕疵或者该房屋存在交付时无法发现的重大隐患，承租方有权解除本合同，如有其他损失由违约方据实承担。颜某入住后，闻到很浓的甲醛味，即委托专业机构进行检测，检测报告显示室内甲醛超标178%-200%，二甲苯部分超过国家限定标准。颜某诉至法院要求解除合同、退还租金及押金。

裁判结果

法院认为，李某某作为出租方，按照法律规定和合同约定，应当提供符合居住标准的房屋供承租人使用，现承租人颜某提供的证据能够证明案涉房屋存在甲醛严重超标的情形，鉴于甲醛系有毒有害物质，严重危害承租人的身体健康，故李某某出租不符合居住标准的房屋，构成根本违约。法院认定颜某有权解除合同，李某某应当退还剩余租金及押金。

典型意义

民法典第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。国务院《住房租赁条例》第七条也明确规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。上述规定旨在充分保障承租人的人身健康安全，出租人不能以事先看过房、明知房屋装修时间较短等，来对抗承租人的合同解除权。

撰稿单位：锡山法院

NO.2

案例三

邵某某诉朱某某断电催租纠纷案

基本案情

2021年9月，邵某某将其位于洛社镇寄庄里的房屋出租给朱某某使用，房屋用途为工业，年租金5万元。合同签订后，朱某某在该房屋内经营浴室。后由于朱某某拖欠租金未付，2022年10月，邵某某采取断电措施，此后浴室未能正常经营。后邵某某向法院起诉，要求朱某某支付拖欠的租金及逾期支付违约金。

裁判结果

法院认为，虽然朱某某存在拖欠租金的行为，但邵某某在明知朱某某租赁房屋系经营浴室的情况下，自2022年10月起对案涉房屋采取断电措施，该行为明显过激，存在过错，并直接导致朱某某无法正常使用案涉房屋。因此，法院仅支持邵某某关于前期拖欠租金的主张，对于2022年10月断电后至实际返还房屋之日止的租金及占有使用费，不予支持。

典型意义

民法典第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。承租人发生拖欠租金的违约行为后，出租人应当采取合适的方式向承租人催要租金。而断水断电不仅不是正当的维权行为，相反还可能给承租人造成其他损失。因此，即便承租人违约在先，考虑到断水断电造成承租人无法正常使用案涉房屋，出租人也不能主张该期限的租金或占有使用费。

撰稿单位：惠山法院

NO.3

案例四

某经营公司诉谢某某提前解约纠纷案

基本案情

某经营公司将其商业广场室内步行街的一个商铺出租给谢某某，面积为65平方米，租赁期限自2021年5月1日起至2023年10月31日止，每月固定租金19821.75元。合同还约定因承租人违约提前终止的，出租人有权没收本合同项下的履约保证金。后谢某某支付了履约保证金38733.5元，自2023年6月起谢某某未再支付租金。某经营公司于2023年9月21日向谢某某发送解除合同通知，谢某某于2023年9月23日搬离租赁场所。后某经营公司诉至法院，要求谢某某支付拖欠的租金，并没收履约保证金。

裁判结果

法院认为，虽然合同约定因承租人违约解除，出租人有权没收履约保证金，但合同约定的租赁期限至2023年10月31日，谢某某在2023年9月23日搬离租赁场所，距离合同到期日仅剩38天。而履约保证金38733.5元相当于60天的租金，故提前解约给某经营公司造成的空置期损失，也仅限于剩余38天的租金，谢某某应承担的违约责任不应超过该38天的租金，某经营公司应退还谢某某相当于22天租金的履约保证金。

典型意义

近年来，受市场变化等因素影响，不少承租人会选择提前解约来减少经营损失，但是承租人的违约责任不能因为提前解约行为具有客观原因而免除。对于违约责任，应当结合违约金标准以及出租人的损失等予以综合认定。出租人的损失主要是剩余租期内租金的丧失，因此承租人的违约责任一般不应超过该剩余租期的租金。在剩余租期还较长的情况下，考虑到出租人有防止损失扩大的义务，法院也会结合个案实际情况，酌情认定出租人的房屋空置损失。

撰稿单位：无锡中院

NO.4

案例五

某中心诉王某某未及时收房扩大损失纠纷案

基本案情

2022年10月，某中心与王某某签订租赁合同，将商铺出租给王某某使用，租期为2022年9月至2023年8月，合同还约定“如果乙方未按期交还房屋，甲方有权在物业公司的见证下将屋内一切动产及可拆卸部分搬离，屋内一切装修及设备设施物品全部无偿归甲方”。2023年7月，某中心以王某某拖欠租金为由，发函要求解除合同。王某某收函后不久即向物业交付商铺钥匙并搬离了部分物品，同时付清了至2023年8月的租金，但仍有部分设备设施遗留在商铺内。后某中心诉至法院，要求王某某支付自2023年9月1日起至房屋实际返还之日占有使用费。

裁判结果

法院认为，王某某违约，某中心有权解除合同。王某某在接到解除通知后已经交还商铺钥匙，虽然未能及时清空房屋，但某中心在收到钥匙的情况下，可以按约采取清场措施防止损失进一步扩大。而直至二审法院2024年4月现场勘查时，某中心仍未采取措施。考虑到某中心于2023年9月收到案涉房屋钥匙等因素，法院判决王某某支付至2023年10月的占有使用费，此后的房屋空置损失系某中心怠于接收房屋所致，不应由王某某承担。

典型意义

民法典第五百九十一条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。租赁合同解除后，在承租人实际已不使用房屋但又没有完全清场的情况下，房屋处于非正常使用状态，损失会因该状态的持续不断扩大。出租人在对房屋的接收和清理不存在障碍的情况下，负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务，而不是放任损失的扩大，否则不能就扩大的损失请求赔偿。

撰稿单位：无锡中院

NO.5

案例六

倪某诉某邮电厂停产停业损失纠纷案

基本案情

2021年，某邮电厂与倪某签订租赁合同，约定将八间厂房出租给倪某开办模具厂，每间租金10000元；如遇政府征用、拆迁或改变房屋设施时，双方无条件服从并互不追究责任，出租人不负担承租人的一切搬迁费用及损失。后因拆迁，当地街道办与某邮电厂签订补偿协议书，其中按照房屋评估价格的8%给予停产停业损失补偿。某邮电厂向倪某发出通知书，要求解除合同。倪某则诉至法院主张停产停业损失等补偿。

裁判结果

法院认为，案涉房屋在被征收前实际用于生产经营，根据拆迁补偿的相关规定，停产停业损失按照房屋评估价值的8%统一计算，而对于征收不生产或不营业的非住宅房屋，只能按照不超过被征收房屋评估价格的3%给予停产停业损失补偿。因此，在双方对停产停业损失如何分配没有约定的情况下，计算承租人的停产停业损失时，应先扣除不从事生产经营的非住宅房屋可获得的补偿，法院部分支持了倪某的诉讼请求。

典型意义

根据《无锡市市区国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知》，征收不生产不营业的非住宅房屋，按照不超过被征收房屋评估价格3%给予产权人停产停业损失补偿；征收生产或者营业中的非住宅房屋，按照被征收房屋评估价格5%-8%给予产权人和经营者停产停业损失补偿。因此，在被征收房屋产权人和承租的经营者没有约定的情况下，租赁期间内发生拆迁征收的，根据征收部门支付停产停业损失补偿的实际情况，经营者的停产停业损失补偿一般在被征收房屋评估价格的2%-5%之间把握认定。

撰稿单位：锡山法院

NO.6

案例七

某冷藏公司诉某果品公司装修补偿纠纷案

基本案情

自2006年起，某果品公司即将其位于运河东路的冷库出租给某冷藏公司使用。2021年，双方另行签订租赁合同，约定租赁期限自2021年3月至2024年2月，某冷藏公司应在合同终止之日将房屋恢复原状交还给某果品公司，否则其装修及添附部分及留存物品视为放弃，某果品公司有权进行处分。2022年，征收部门对案涉冷库进行征收，确定了相应的装修及附属物补偿金额。某冷藏公司后诉至法院要求某果品公司向其支付相应的装修补偿。

裁判结果

法院认为，虽然合同约定某冷藏公司应在合同终止之日将房屋恢复原状交还给某果品公司，否则其装修及添附部分及留存物品视为放弃，某果品公司有权进行处分，但该约定并不适用于房屋租赁期限内因拆迁而解除的情形。装修在拆迁时仍具有价值，也添附于房屋而被纳入补偿范围,客观上转化为补偿款的一部分，因此某冷藏公司可以获得其投入的装修及附属物补偿，法院判决支持了某冷藏公司的该部分诉请。

典型意义

征收过程中，征收部门一般只会与产权人签订拆迁补偿协议,产权人可以获得全部的拆迁补偿，但其同时作为出租人，与承租人之间就租赁房屋的征收补偿还需进行内部分配。合同终止后，房屋内的装修因丧失使用价值，租赁双方一般会采取由承租人恢复原状或由出租人任意处置的方式处理。但在遇到拆迁时，该装修会产生较大的补偿款，由此引发租赁双方的争议。鉴于装修价值已经转化为补偿款，承租人作为装修的投入者，当然可以获得对应的补偿款。

撰稿单位：梁溪法院

NO.7

来源：无锡中院环保庭