记者走访南京租房市场：事后维权重要，规范流程提前避坑更关键

租房最怕什么？押金不退？漏水没人修？甲醛超标？遇到二房东……2026年9月15日，黑猫投诉联合中国质量报告发布《2026住房租赁消费避坑指南》。该指南基于12003条住房租赁投诉和贝壳研究院11096份租客问卷调研，梳理出“租房十大坑”。

其中，“押金不退、恶意克扣”以33.3%的占比居首，平均每三条租房投诉就有一条关乎押金；合同欺诈与霸王条款占14%，租金与费用争议占12.4%，定金预付款不退、维修与设施保障缺失、房屋质量与健康安全、虚假房源等也都在列。

当天，也是《住房租赁条例》施行满一周年。记者就此在南京采访发现，租客维权意识明显增强，但租房里的糟心事仍不少。事后维权固然重要，但首要是把流程规范起来、提前规避风险，才是更关键的一步。

退房被指“不是入住的样子”，交付前影像帮租客要回押金

南京租客陈先生退租时，房东绕着屋子看了一圈，说墙面有印子、地板有划痕，“这不是我交给你时的样子”，要扣一部分押金。陈先生告诉记者，当时觉得很委屈：“有些痕迹入住前就有，只是当时没拍照。”

他找到当初带看的贝壳合作门店经纪人小周。小周调出交房前拍的全屋照片和视频，墙面、地板、家具家电、水电表读数都留了底。对照下来，房东说的几处“损坏”，在交付前就已经存在。房东无话可说，押金很快退回。“多亏了小周！”陈先生对经纪人提前拍照留痕表示感谢。

“押金不退、恶意克扣”，是“提灯定损”的典型套路。押金纠纷难就难在，正常使用损耗、原有瑕疵和人为损坏，常常说不清。经纪人小周表示：“我们要做的不是让租客退房时临时找证据，而是在房屋交接时全程留痕，把规则提前写清楚。”

租两天就漏水，房东要等维修基金，经纪人提议“先刷防水漆”

租客刘女士今年7月在南京租下一套房子，刚住两天就发现外墙渗水。她联系房东维修，房东说物业维修基金申请要走流程，不肯先自掏腰包。可漏水不等人，墙皮返潮，居住也受影响。

无奈之下，刘女士找到了当时的德佑门店经纪人小吴，小吴和房东沟通：“先刷防水漆，把漏水控制住，再走维修基金流程。”小吴还向房东说明利弊：“房子是自己的，早点修好，要租要卖都不耽误。”据小吴介绍，房东最终同意先处理。漏水止住了，刘女士能正常入住，维修基金也继续申请。

小吴告诉记者：“漏水的成因复杂，可能来自室内水管，也可能来自外墙、楼上邻居或公共管道。最好事先约定，一旦发生漏水，先止损保障居住，再厘清责任。”

看到“特别新”的房子，多问一句，多测一次

甲醛问题，是“房屋质量与健康安全”里的高频风险。房子“看起来很新”“没有明显气味”，都不能代替专业检测。

《2026住房租赁消费避坑指南》显示，条例施行后甲醛污染类投诉较此前下降28%，但租客对异味、甲醛的担忧仍然存在。贝壳找房德佑越时空广场店经纪人小玉从事房产经纪多年，她告诉记者，遇到“特别新”的房子，会多问房东一句：是不是新装修？如果房东不承认，小玉会建议进行专业甲醛检测，也会提醒租客注意。同时，她还会劝房东：“新装修的房子，最好3个月以后自测一下，没有甲醛问题再出租。这样对租客好，对您也好，省得后面扯皮。”

二房东挂房源？经纪人核实授权后下架

二房东违规转租、私自托管，是租房中的高风险情形，极易引发租金、押金纠纷甚至诈骗。2026年4月，南京长江路某高档小区业主周先生遭遇一起典型违规转租隐患。

据周先生回忆，他仅委托小区物业帮忙转租房屋，并未授权第三方，不料物业将房源流转至二房东手中。周先生称，该二房东还留存了他的身份证复印件、房产资料，并挂牌对外转租。“如果不是经纪人及时发现，一旦租客签约付款，我和租客都会陷入纠纷，后果不堪设想。”周先生说。

经纪人小张在房源资质审核中发现，房源出租人并非产权本人，且无法提供合法授权手续，授权链条存在明显漏洞。“租房风险大多藏在细节里，手续不全、授权不清的房源，绝对不能上架。”小张表示。她随即下架问题房源、暂停对外签约，并联系房主周先生核实情况，在租客签约前阻断了风险，避免了一起可能发生的租赁纠纷。

“事前防御”:租前、租中、租后都有办法

针对十大坑，要做到“事前防御”，《指南》按租前、租中、租后给出对策。租前视频验房，任何看房费用不交；定金问清名目、金额、用途与退款条件，且尽量按最低比例支付；口头承诺一律落笔为合同条款，签约前列全费用清单，合同外的钱一分不掏。租中沟通留痕，报修保留工单，警惕"新装修+异味"组合，隔断房、群租房坚决不租。租后守住资金，单次付租尽量不超过3个月，钱只付对公账户；入住第一天拍全屋视频，退租当面验房，押金逾期不退即正式催告。

“新解法”：行业要把“坑”翻译成规则

业内人士表示，不少租房乱象源于传统租房模式缺乏标准和前置防控，租客往往只能事后维权。一些正规平台正尝试把风险拦截、问题处置前置，用规范流程替代口头约定，以降低租房踩坑概率。

贝壳省心租相关工作人员介绍，针对押金顽疾，降低对现金押金依赖，“贝壳惠居”在北京、上海、成都等12个城市，符合信用条件的租客可以0押金；针对公众关注的甲醛房、“串串房”问题，“贝壳省心租”将房屋治理前置到入住之前；“出租房屋漏水”问题，前置排查和有问题兜底。

举例说明，“甲醛房、串串房”问题，“贝壳省心租”将出租房治理前置到了入住之前。通过房源信息和手持筛查识别风险，对新装修房屋、新添置家具、特别注意，再经专业检测、治理、复检确认。数据显示，2026年上半年，贝壳惠居在全国累计检测14880套房源，并识别出1278套"甲醛房"，累计治理4488套。

而“出租房屋漏水”问题，不仅需要前置排查，关键在于出了问题后有人兜底。一般托管机构处置流程是：先止损、先保障租客居住，再厘清责任，责任厘清后再向实际责任方追偿。贝壳省心租的做法值得借鉴。2026年上半年，贝壳省心租在全国排查房屋超过45万套房屋，将软装漏水万套发生量月均2.4，同比下降了67%。在防水层、暗管这类成因复杂、责任交叉的维修上，由其承担费用1961万元，漏水问题垫付、先行赔付530万元，覆盖业主、租客、邻居和物业等各方。

贝壳研究院资深租赁分析师黄卉表示，租房市场规范化发展，核心是把各类租房乱象转化为标准化服务体系，用制度压缩灰色操作空间，既保障租客安居权益，也维护房东合法利益，推动租赁市场良性发展。“贝壳正把每一个'坑'翻译成一条系统规则：0押月付对应押金顽疾，限时维修对应报修无门，第三方账户资金存管、人脸识别对应二房东卷款跑路，燃气、电气火灾巡检对应租住安全。”

当规则跑在纠纷前面，当违约和推诿的成本高于收益，“坑”才能真正被填平。对老百姓来说，租房不求占便宜，只求少点糟心、多点安心。“贝壳省心租”这样的“新解法”越多, 安居、省心才能成为租住生活的日常。（文中租客、房东及经纪人均为化名）

扬子晚报/紫牛新闻记者   黄静  张晨晔

校对  潘政