2006年6月26日，德基广场一期在新街口东北角开门迎客。谁曾想到，这座商场将在20年后以262.4亿元的年销售额稳居国内商场榜首，更没人预料到，它会把艺术博物馆搬进购物中心、把“网红解忧所”做成流量入口、把营业时间拉长至24小时。

2026年6月，恰逢德基广场开业20周年。从新街口出发，德基的商业模式和这座城市的发展相融合——仙林德基艺术奥莱有望率先亮相，河西“德基时刻”、夫子庙文商旅项目等也将陆续登场。可以说，德基的每一次落子，都不是简单复制商场，而是与这座城市的生长脉络同频共振——在这里，商业不再是孤立的消费场、购物中心，而是成为驱动区域升级、激活文化底蕴的“城市合伙人”。

德基广场如今成了南京的商业名片 朱君贤 摄

卖货更卖体验：商业逻辑的颠覆

“以前逛商场是‘带着目的去花钱’，现在逛德基是‘没有目的去生活’。”南京白领林女士的感受，折射出德基与传统商场的本质区别——前者是交易终点，后者是体验起点。

无论是新街口商圈，还是夫子庙、江宁、河西商圈，传统购物中心的逻辑是“品牌驱动”——把铺位租给大牌，靠品牌吸引力带客流。德基意识到：如今，单纯“购物”功能可以被线上替代，但“体验”不能，对于消费者而言，沉浸式购物体验感越来越重要。

“顾客从哪里来，为什么来？现在的商场不像以前，仅靠地理位置、品牌组合作为核心竞争力，更多的是内容创新，包括功能提升和内容提升。”德基广场总经理吴铁民先生这样说。

德基艺术博物馆就是这场转型创新的缩影。2017年，德基在寸土寸金的综合体8楼拿出整层空间做博物馆，彼时被业内视为“不务正业”。但《金陵图》数字艺术展的火爆证明了这一决策的前瞻性——“人物入画、实时跟随”的沉浸式体验，让这幅宋代南京长卷累计吸引近300万人次观展，线上曝光超3亿人次。

“带孩子来看展，看完顺便逛个街吃个饭，一下午就过去了。”一位来自合肥的游客对扬子晚报/紫牛新闻记者说。这正是德基想要的——“艺术引流、商业变现”的闭环。

同样出圈的还有“网红卫生间”。德基将B1到8层的洗手间打造成不同主题的艺术空间，成为社交平台的流量密码。

“你会为了上个厕所专门去一个商场吗？”面对记者的提问，90后消费者李晓丹笑着反问：“你去小红书搜搜‘德基厕所’，看看有多少打卡笔记就懂了。”其实，老百姓愿意拿出手机拍照发朋友圈，就说明有了情绪价值的认同感和体验感。

首店收割机：一年开71家全新品牌门店

在商业地产行业，“德基速度”是一个被频繁提及的词。据赢商网统计数据，2025年一年，德基广场开出71家全新品牌门店，其中包括LV香水美妆精品店的全球首店、11家国际品牌的中国首店、47家江苏首店。

“你永远可以相信德基速度。”这不仅是社交媒体上的话题标签，更是品牌方的共识。

德基20周年庆典装置  朱君贤 摄

“德基对我们的指导非常‘精准’，”某入驻品牌的南京负责人透露，“从门店装修风格到具体款式的备货建议，甚至营销活动方案，德基都会给建议。他们太懂这里的消费者了。”

这种能力来自大数据支撑。德基搭建的物联综合管理平台和商业运营平台，能分析客流动线与消费偏好，为品牌提供“定制化”的经营策略。某黄金品牌江苏首店开业首月销售额达1.5亿元，劳力士江苏旗舰店重装后10天销售1200万元——这些数字背后，是德基精准的客群洞察。

德基还敏锐捕捉消费风向的转变。当“情绪价值”成为年轻人的关键词，它引进了名创优品MINISO SPACE全球首店，IP衍生品迅速成为爆款；当户外运动风起，它集中引入ARC‘TERYX始祖鸟等户外品牌；当“中国智造”成为潮流，大疆、追觅、山下有松等国产品牌陆续入驻。

商场不打烊：德基的24小时实验

2024年底，德基广场推出“24h”商业新模式，成为国内高端商业体中率先“不打烊”的探路者。

“24小时不打烊”，德基成了探路者  扬子晚报/紫牛新闻记者 范晓林 摄

“以前新街口到了晚上10点就冷清了，现在德基艺术博物馆开到午夜，还有夜间主题派对。”在中山东路附近写字楼工作的张先生告诉记者，“晚上加班后还能去看个展、喝一杯，感觉城市很生活。”

这不仅是商业模式的创新，更是对城市生活方式的重新定义。当一座商场成为“全天候社交与消费空间”，它就不只是购物目的地，而是城市公共生活的一部分。

“双子星”启幕：德基模式在裂变

如今你路过河西庐山路老远就能看见，河西“德基时刻”在一片期待与瞩目中进入开业筹备倒计时。与新街口德基广场不同，这只“蓝色小象”主打年轻、潮流与生活方式。

从logo就能看出差异：新街口德基如今的LOGO换成了“金色小象”，河西德基时刻则是一只“扬起鼻子的蓝色小象”。定位上，新街口聚焦“重奢”，德基时刻瞄准“轻奢潮流”，预计引进超300个潮流品牌首店及特色精品店，体量约12万平方米。

德基“解忧所”，成了网红打卡地 朱君贤 摄

更值得关注的是“玩物舱”这一全新业态——德基时刻将呈现“灵感博物馆”式的奇幻空间，汇聚全球文化创意IP。

记者注意到，在建的仙林德基艺术奥莱则定位“国内首个艺术奥莱”，建筑外形如云朵，尚在施工便已刷屏。与常规奥特莱斯不同，它不再主打“折扣仓”逻辑，而是将艺术展览、公共装置与消费场景深度融合——未来这里不仅有品牌折扣店，而是一个“可以逛一整天的艺术村落”，让远郊商业同样具备“内容引力”。

业内分析，德基多点布局背后，是其商业模式与南京城市发展的深度融合：从新街口到仙林、河西、夫子庙，每一个项目都在回应城市的需求，让商业真正长进城市的骨骼里。

不管你怎么看，德基就是南京的“商业名片”

当然，德基并非没有争议。社交平台上有类似帖子：“双休日节假日人太多，停车排队时间长”“网红卫生间打卡潮让本来繁忙的女厕更加拥挤”“东西太贵，普通人也就逛逛”。

但争议本身也是流量。2025年德基广场客流量达6600万人次，同比增长18%。数据最有说服力：无论爱或恨，德基已经成为南京绕不开的城市地标。

从2006到2026，德基广场用20年完成了三次蜕变：从“奢侈品集合地”到“首店收割机”，再到“文商旅融合目的地”。

它的成功曾被简单归结为“位置好”——坐拥“中华第一商圈”新街口核心区位。但复盘这20年，真正让它从华东标杆跃升为国内商业塔尖的，是持续的自我迭代：不啃地段的老本，只做体验的升级。把每一寸空间都变成“内容”，而不是货架。创新的内核，从来不是复制别人的答案，而是重新定义问题本身——别人拼地段，它拼的是想象力。这一点，德基做到了。

知名互联网专家、网经社电商研究中心特约观察员郭涛认为，当一座商场愿意把空间让给艺术、把时间让给夜归人、把流量让给城市文化IP，它就不再是企业行为，而是一种“城市公共产品”。德基用20年证明：顶级的商业，不是吞噬城市资源的巨兽，而是激活城市能级的引擎。它让新街口从“中华第一商圈”变成“世界级消费目的地”，让南京从“旅游中转站”变成“心之向往城市”。商业与城市最好的关系，不是依附，而是彼此成就——德基与南京，写出了范本。

“不是所有的商场都叫德基，但貌似所有商场都想成为德基。”这句网友的话，或许是对德基20年最好的注脚。而它的下一个20年，刚刚开始。

扬子晚报/紫牛新闻记者 范晓林  视频摄制｜朱君贤