扬子晚报网5月14日讯（记者 马祚波）物业服务与收费“货不对板”如何处理？小区公共收益该怎么处置？物业费捆绑其他费用怎么办？针对小区居民在日常生活中关于物业服务的难点、痛点，南京市住房保障和房产局于5月13日正式公布《南京市住宅小区物业服务合同（示范文本）》，明确禁止捆绑收费，并进一步规范了公共收益的管理规则。

据了解，此前南京并没有专门针对住宅小区物业服务合同的示范文本，南京房管部门于2024年10月开始起草，并以《江苏省住宅物业委托服务合同（示范文本）》为底板，借鉴了上海、杭州、广州等地的做法和经验，在2025年3月发布了征求意见稿，并于此次正式出台。该示范文本共十章三十一条，分为合同主体、物业管理区域情况、物业服务内容和标准、物业服务费用、双方权利与义务、资金管理、物业服务期限与物业移交、违约责任及免责约定、争议解决等。业内人士表示，此次正式印发的南京合同范本更加贴合本地实际，不仅填补了物业服务合同体系的空白，也对提升住宅小区物业服务品质具有重要意义。

在《南京市住宅小区物业服务合同（示范文本）》中究竟有哪些值得关注的规定呢？记者发现，示范文本中明确要求物业不得捆绑收费，未经业主大会同意，严禁将物业费、停车费、公共能耗费等捆绑收取，以杜绝强制消费。同时，规定物业费可按月/季/半年/年缴纳，预收期限最长不超1年，并再次强调不得携带电动自行车或蓄电池进入住宅电梯或户内，并自主清理楼道杂物。针对有业主反映自己的个人信息泄露的问题，示范文本中规定，物业公司对业主信息和资料负有保密义务，未经业主同意，不得向任何第三方泄露或擅自使用。

在业主们普遍关心的公共收益使用和管理上，示范文本做出了专门规范。其中，公共收益的来源主要包括利用共有道路或场地收取的停车费、电梯及外墙广告收入、团购进场费、经营活动等。在管理方式上，公共收益须存入专用账户，明确代管主体（业主委员会或物业公司按约定执行），并实行专款专用。此外，物业公司应当定期在物业管理区域内显著位置公示公共收益收支情况，并通过APP、微信公众号等方式线上同步公开，业主有异议的，物业公司应当予以答复。

记者注意到，示范文本中除了约定常规服务之外，还首次纳入外墙维护、科技住宅系统维护等选项，可由双方根据小区实际情况另行约定。以科技住宅系统维护为例，如涉及恒温恒湿等科技系统的维护，须单独约定系统归属、维护费用标准和分摊，以及维护标准与要求等。

校对  朱亚萍