刚过去的端午假期，无锡售楼处人头攒动，留学归国的硕士刘女士敲定了人生第一套住房；南京秦淮区石榴新村，首批回迁居民正忙着布置新家；盐城多个存量楼盘里，升级后的户型与共享空间吸引了不少看房家庭…… 今年以来，江苏围绕百姓住房需求精准发力，不搞 “大水漫灌”，针对片区、群体、地块、楼盘分类制定适配政策，让一项项举措落到具体家庭，转化为看得见、摸得着的安居幸福感。

危旧房原地重建：老巷子里长出宜居新家

对于在南京石榴新村住了大半辈子的居民来说，盼了几十年的安居梦，终于在原地落了地。这片地处秦淮核心区、毗邻新街口与朝天宫的老片区，始建于上世纪 50 年代，曾是典型的 “城中村” 危旧房：建筑密度高达 80%，“一线天”“握手楼” 随处可见，48% 的房屋面积不足 35 平方米，多数人家没有独立厨卫，部分房屋已是 D 级危房；更棘手的是，90% 以上的房屋未办理不动产登记，产权关系错综复杂。从 2000 年起，片区三次启动拆迁改造，都因核心区文物保护限制、居民强烈的原址居住意愿而搁置。

南京石榴新村改造前

南京石榴新村改造后

针对这片核心区老旧片区的特殊禀赋，当地没有照搬大拆大建的传统模式，而是 “一区域一策” 量身定制更新方案，走 “原地重建、成本共担” 的路子。为了保住居民的 “老邻居” 情结，项目确立 “原址回迁为主” 的原则，设计团队前后修改 70 多轮方案、调整 20 多轮户型，在充分征求居民意愿后，将楼间距从 26 米优化至 16 米，调整新房有效日照时间为 “10 时 —16 时”，配套建起 0.6 万平方米地下车库、约 100 个停车位，同步整合周边地块改建社区医院，补齐医疗配套短板。户型也不搞 “一刀切”，以每 2.5 平方米为一个档位，推出 20 个面积段、36 种户型组合，两口之家、三代同堂都能找到适配的房子，彻底解决了原片区无独立厨卫的痛点。

费用上，市区财政与居民按 6:4 比例共担，回迁居民每平方米仅需承担 2800 元；片区配套的 4500 平方米商业设施，通过长期运营收益反哺社区维护，相较于传统征收模式减亏约 10 亿元。2025 年 5 月，A 地块首批 200 户居民顺利回迁，困扰片区几十年的安全、产权、配套难题一一化解，老巷子里的烟火气，终于伴着新居重新热了起来。

这正是江苏 “一区域一策” 的思路：不套用统一模板，结合每个片区的产业禀赋、民生需求、文化底色，既通过城市更新推动存量空间提质，又通过供需对接促进产城融合、职住平衡，让老片区既能留住城市记忆，也能装下新生活。

补贴直达首付：青年人扎根城市更有底气

来无锡就业的孟先生夫妇靠政策圆了 “不将就” 的安居梦。夫妻俩都是博士，从安徽考学出来后一同到无锡工作，此前一直盯着 200 万元以内的二手房，总觉得先凑活住也行。今年 4 月无锡人才购房新政落地，博士群体最高可获 40 万元补贴，摊到房价里相当于每平方米便宜了 3000 元。同样的首付预算，他们直接从 “紧凑小三房” 升级成了洋房。孟先生说：“这 40 万不是冷冰冰的数字，是一脚油门，让我们不用再将就。”

无锡市某楼盘人气火爆

26 岁的东北姑娘刘女士同样是政策受益者。2024 年留学归国的她是硕士学历，抱着试试看的心态申领了无锡人才补贴，不到一个月，25 万元补贴审核通过，直接抵扣房款。她最终选定了市区一套 123 平方米的三房，总价 200 万余元。“原本没打算买这么大的房子，也可能不会买这么好的地段，现在有了这个政策，就可以一步到位。”

针对青年人才、住房困难家庭等不同群体的安居痛点，江苏推行 “一类群体一策”，精准匹配支持政策，不搞普惠式 “撒胡椒面”。对青年人才，无锡将补贴按学历从大专到博士分档，大专 8 万元、本科 12 万元、硕士 25 万元、博士 40 万元，补贴可直接冲抵首付款，手机端就能申请，4 个工作日即可完成审核，资金直接拨付至开发商，避免了 “分期领、报销慢” 的麻烦；对住房困难与改善家庭，常州、无锡同步推出专项购房资助，给予购房款 15%、最高 20 万元的支持，切实降低刚需群体的置业门槛。

政策效果实实在在：截至 6 月 25 日，无锡两项购房政策累计申请已达 6465 笔，审批通过 4725 笔，其中人才补贴 3747 笔。

零碎地变宝地：存量空间补上住房缺口

南京鼓楼区作为主城核心区，集聚了教育、医疗、交通等多重优势，改善置业需求一直旺盛，但新房库存却几近枯竭。数据显示，2025 年 1-6 月鼓楼区商品房销售面积 12.06 万平方米，同比增长 20.2%，主城排名第一，属于开发商重点关注的 A 级供需板块。

玄武区珠江路G05地块改造前

玄武区珠江路G05地块改造后效果图

面对核心区土地稀缺、供需矛盾突出的现状，南京没有走大规模拆迁供地的老路，而是瞄准主城区零星地、低效地 “一地一策” 建立潜力数据库，筛选小面积、高价值的优质地块加快收储上市，汉中门大街 G47 地块就是典型代表。这块仅 4216 平方米的 “袖珍” 地块，原本是片区里零散低效的 “夹花地”，通过整合基层社区中心与居住区级社区中心、复合利用资源，结合周边现状优化设定容积率 2.2、建筑高度 60 米，成功盘活成优质住宅用地。2025 年 7 月 30 日，该地块经 89 轮竞价，以总价 3.73 亿元成交，溢价率 32.74%，成交楼面地价 40215 元 /㎡，创下鼓楼区住宅用地楼面价新高，也精准填补了区域新房市场的空白。

不光是新增供地，搁置多年的存量闲置地也能 “起死回生”。泰州邮政大楼南侧一宗 53.56 亩的住宅用地，区位优越、配套齐全，国企拿地后受市场行情和资金压力迟迟无法开发，当地没有简单收回重拍，而是量身定制盘活方案：先优化规划条件，将建筑限高从 12-40 米调整为 10-60 米，建筑密度适度放宽，为提升住宅品质留出空间；再通过公开挂牌转让项目公司股权，引入头部房企合作，最终打造成泰州主城区首个第四代住宅项目，闲置两年多的地块于今年 4 月顺利开工，还带动了区域市场活力。

姜堰溱湖一宗搁置的旅馆用地则走出了另一条路径：国企以土地使用权作价入股，与民营企业合资成立项目公司，共同开发高端度假酒店。国企无需额外投入资金，按 28% 的持股比例每年可获得超 1100 万元的稳定分红；项目建成后还能带动周边餐饮、零售、生态农业发展，年均拉动区域经济增收超 2 亿元，实现了闲置土地从 “沉睡” 到 “增值运营” 的转变。

从零星低效地的精准收储，到闲置存量地的多元盘活，再到城中村地块的稳步改造，“一地块一策” 的核心就是让每一块土地都适配真实的市场需求：该供地的精准供应，该盘活的灵活处置，最终都转化为老百姓能买到、住得上的住房供给。

存量房再升级：老楼盘住出改善新体验

在盐城亭湖区梧桐锦上楼盘，升级后的户型与社区配套，让不少看房人眼前一亮。这个原本按常规高层设计的在建项目，借助当地 “存量商品房准改善改造” 政策，申请了 “一楼盘一策” 规划调整：容积率从 2.4 降至 2.0，层高从 2.9 米提升至 3.2 米，阳台净深从 1.5 米加宽到 1.8 米；地下车库层高由 3.4 米增至 3.9 米，车位宽度从 2.1 米加到 2.3 米，每个单元都设置担架电梯且直通救护车救援通道；社区里还新建了环形风雨长廊，增设 800㎡下沉式庭院，划分儿童游乐、老人健身、中青年会客区域，独创 “三行分流” 体系，人行、机动车、非机动车各有专用通道。

盐城经济技术开发区某楼盘对架空层进行微改造，打造成集社区食堂、教育托管、娱乐健身于一体的共享空间

品质升级之后，楼盘市场认可度明显提升，开盘至今已累计销售 179 套，销售额达 2.01 亿元，不少购房者都是冲着 “刚需价格、改善体验” 来的。

在建项目能优化户型，已建成的小区也能升级配套。盐城经济技术开发区某楼盘，占地面积 4.12 万㎡，共 8 幢住宅 596 套。开发企业投资近 300 万元，对 4 幢楼约 1800㎡的架空层进行微改造，打造成集社区食堂、教育托管、娱乐健身于一体的共享空间，常态化组织邻里互动、亲子游乐、健康运动等特色活动，同时引入楼宇管家服务模式，满足不同业主的个性化需求。改造后，项目销量对比同类型、同地段楼盘提高了 30% 以上。

针对存量楼盘的不同情况，“一楼盘一策” 不设统一标准：未完工项目可以重组套内户型、升级绿色智能配置、优化公共空间，提升居住品质；已交付项目可以增设公共服务用房、升级物业服务，补齐宜居短板。既帮助市场消化了存量房源，也让购房者用更实在的成本，住上了品质更好的房子。

从危旧房片区的原地回迁，到新市民的首套住房；从核心区零碎地块的高效利用，到存量楼盘的品质升级，江苏的住房工作始终围着 “人” 的需求转。没有空泛的口号，只有一桩桩具体的生活改变：多了一间独立厨卫，少了几万元首付压力，楼下多了一处活动空间，小区多了一份便民服务。这些细碎的变化，凑成了老百姓实实在在的安居获得感，也让城市的温度，藏进了每一扇亮着灯的窗户里。

扬子晚报/紫牛新闻记者 季宇轩